住宅ローンの返済が終わったら？
住宅ローン
（住宅ローンの借り方）
住宅を側近で買う人には無縁のローン（借金）の話です。
長期間掛けて返済するので金利の影響が大きいです。出来るだけ安い金利で借りるのが基本。
固定金利はその名の通り金利が固定で上がり下がりしません。高い水準で固定金利を選ぶとずっと高い金利、安い水準ならずっと安い金利。
変動金利はその時点の短期国債の価格に連動して上下します。因みに固定金利は長期国債の価格に連動。
一般的にある時点をとれば、変動金利は固定金利より常に低い。なぜだろう？。直ぐに返済するからリスクが低く金利も小さくできる。長期は期間が長い分リスクがあるので金利も高めだ。
金利は世界の為替政策に振られて常に上下している。
インフレ抑制のために、株価が異常に高くなったりしないために、金利が５％前後まで上がることもある。
一方、デフレ抑制のために金利を下げることもある。日本は長いデフレ時代は殆ど金利ゼロ。こういう時は当然に変動金利も底値水準。
だから；
デフレ時代は変動金利を採用して、インフレ傾向が見えたら固定金利に換えるのが常套手段。問題は素人にはインフレ傾向など事前に分かりようもないこと。気付いて切り替えたら、既に固定金利も上がっていたという事態だ。
デフレの間に繰り上げ返済をして金利上昇時のリスクを少しでも刈り取っておくこと。これがポイントだ。
金利が右上がりなら固定金利。金利が横ばいまたは右下がりなら変動金利。
頭金。普通は少なくとも２割３割。大金を頭金で使うより、金利以上に運用できるなら投資にまわしたほうが良い。頭金がスズメの涙ほどでも受け入れる物件（不動産屋）もある。金利以上の運用に自信がなければ頭金にでも構わない。
変動金利は２％以下だから、３％以上の運用ができるファンドを買った方が得するだろう。運が良ければ５％運用も無理ではない。
忘れてはいけないのが、住宅ローンを利用すると非課税控除枠が何年間か受けられること。タップリ払った所得税が回収できるので使わない手はない。昔は５年、今は１０年かな。見直しがあるので注意したい。
ここまで来ると見えてきますね。
（住宅ローンの借り方＝結論）
- 「頭金」：
出来るだけ少なくする。住宅ローンに準備した金（頭金）は出来るだけ投資に回す。 - 「金利タイプ」：
ローンは変動金利を選ぶ。 - 「非課税枠利用」：
１０年間（または５年間）税控除を最大限利用する。確定申告。 - 「繰り上げ返済」：
税控除期間が明けたら、投資運用の様子を見ながら繰り上げ返済を始める。好調なら一気に返済してしまう。銀行は繰り上げ返済手数料を取らないところを選んでおく。尚、金利が急上昇を始めたら途中でも投資運用の資金を回収して返済に充てること。
住宅ローンの返済が終わったら
根抵当権
住宅ローンと根抵当権
不動産物件はローンを組んだ段階で根抵当権が銀行によって設定されている。根抵当権の仕組みは契約事務の簡便化とか説明があるがよくわからない。繰り上げ返済とか、繰り上げた分から又借りるときの事務処理なのか。複雑な事情が出なければあまり関係ない話かも知れない。返済が終わると根抵当権の解除を行なうための書類が銀行から送られてくる。
書類には、行政書士などを利用したほうが安全確実に手続きが出来ますとある。行政書士などを利用しなかったら問題が出ても自分の責任ですよと言っている訳だ。調べると、行政書士を利用すると１万円～３万円程度の出費になるらしい。
抵当権の抹消手続きなんて普通はあまり経験できないのに、お金を払ってまでして経験機会を放棄するってもったいない話だ。ここは是非、自分でやってみよう。
最寄の法務局へ電話する。正確には住所物件を管轄する法務局。銀行が抵当権を登録したときの証書も送られてきているのでその書類から担当法務局を簡単に確認できる。
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「あの～ローンの払いが終わったので手続きしたいのですが～」と言えば、「法務局の相談コーナーまでおいでください」と返ってくる。「準備する書類はどうしたらいいですか～」と聞くと、「銀行から来た書類一式と、認印と、収入印紙代がかかります」。ここで住所・氏名を教えると、土地で１千円、建物で千円ですから、計２千円と返ってくる。不動産が分散したりしていると費用（収入印紙代）は嵩むが上限は２万円らしい。特殊な人だ。
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翌日、法務局へ行く。銀行みたいに順番待ちの番号シートをボタンを押して取り椅子に座って待つ。相談は一人３０分までとある。しかも基本的に個人向け。少し時間を外せば待ち時間ゼロで相談を受けられる。３０分ほど待つと順番が回ってきた。
相談とは言っても実態は、教えてもらいながら申請書を作成するものです。
先ず、誰が相談コーナーを利用したかの記録用紙に住所氏名年月日目的を入れます。
次に申告書を書きます。プレプリントされたものに住所氏名などを記載するだけ。
次に添付書類を完成させます。住所、氏名、物件情報、など記載が不十分なところを埋める。認印を押す。
収入印紙を同じフロアで買ってその場で張り付けて完成。
最後に申請書提出控え（受付番号を書いてもらうもの）に住所氏名を記載します。
これで相談コーナーは終わり。
法務局の申告書受付窓口（相談コーナーのとなり）に出す。
抹消確認書は約２週間後に発行（具体的な日付を示すプレートが受付においてある）。３ヶ月以内に取りに来てください。そのときにこの受付番号を書いた用紙と今日使った認印を持参ください。その時は本人でなくてもかまいません。のような説明がある。
抹消確認書は２通発行される。銀行によっては１通の提出を求めることがあるらしい。多分、権利関係が複雑か、売り買いの瀬戸際の物件に必要になるんでしょう。
以上で法務局もお終い。掛かった時間はたったの１５分程度。あっけないくらい直ぐに終わってしまいます。
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WEB上にはワープロで申請書を自分で作る話があるが、あれは全く無用の話。法務局のホームページにも書式がダウンロードできるようになっているが同様だ。
先ず、やることは地元の法務局に電話すること、軽い足取りで出かけること。朝一番、午後一番は混む傾向にある。午後３時過ぎに出かければ、１時間も待たされることはまず無いでしょう。
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住宅ローンの返済が終わったら：結論
- 根抵当権・抵当権は速やかに抹消する。
- 銀行から来た書類を持って法務局（相談コーナー）へ行く。
- 認印と印紙代（２千円程度）を持参する。
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ローンが無くなって抵当権も外れたら、次は売ることを考える？
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余談：
抵当権も根抵当権もよく分からなかったが、根抵当権は限度額設定であって、契約を特定するものではない。返済途中でも完済後でも限度額の範囲で借り入れを繰り返すことができる。建前として。実際は物件の状況、返済状況で値踏みされる。返済が終わっても根抵当権は生きたまま？。新たにリフォーム費用の借り入れなどを考えていなければ、または銀行を変えるつもりなら、根抵当権の抹消をやっておいたほうが良いでしょう。自分でやらないと自動的に抹消されるものではないことを理解すべきです。
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